Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken im Privatvermögen, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, unterliegen grundsätzlich der Einkommensbesteuerung (§ 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Davon ausgenommen sind u.a. Grundstücke, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Die Auslegung dieser Grund- und Ausnahmeregelung führt häufig zu Streitigkeiten zwischen Steuerpflichtigem und Finanzamt, die nicht selten in finanzgerichtlichen Verfahren enden. So hatte der BFH in seinem Urteil vom 19.07.2022, Az. IX R 20/21, die Rechtsfrage zu klären, ob der Gewinn aus der Veräußerung eines Reihenhauses ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft darstellt, soweit er auf tageweise fremdvermietete Zimmer entfällt.
Im Streitfall erwarb ein Ehepaar mit Kaufvertrag vom 12.04.2011 ein Reihenhaus mit einer Wohnfläche von 150 m² zur grundsätzlichen Eigennutzung, welches es mit Vertrag vom 16.11.2017 wieder veräußerte. In den Jahren von 2012 bis 2017 vermietete das Ehepaar zwei Zimmer im Dachgeschoss des Hauses zwischen 12 und 25 Tagen an teilweise wechselnde Messegäste und erzielte daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dazu schloss das Ehepaar zunächst einen entsprechenden Vermittlungsvertrag mit einer außenstehenden Gesellschaft ab, wonach den späteren Mietern das jeweilige Zimmer während der Mietdauer zur alleinigen Nutzung uneingeschränkt zur Verfügung zu stellen und ein Aufenthalt durch den Vermieter nicht gestattet war. In eigenständigen schriftlichen Miet- und Beherbergungsverträgen wurden darüber hinausgehende Regelungen zwischen Vermieter und Mieter getroffen.
Aufgrund der tageweise überlassenen Zimmer an Messegäste unterstellte das Finanzamt unter Berücksichtigung der Fläche des Dachgeschosses von 35 m² ein der Einkommensbesteuerung unterliegendes privates Veräußerungsgeschäft, da es in diesem Umfang nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sei. Im anschließenden Klageverfahren gab das erstinstanzliche Finanzgericht dem Ehepaar Recht, erachtete die Nutzung einzelner Zimmer des Hauses zur tageweisen entgeltlichen Vermietung an Messegäste als unschädlich für eine ausschließliche Eigennutzung und unterwarf mithin den Veräußerungsgewinn nicht der Besteuerung. Der BFH sah dies letztlich anders, hob das erstinstanzliche Urteil auf und verwies es zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht zurück.
Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist es für die Gewährung der begehrten Steuerfreistellung grundsätzlich ausreichend, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude zumindest auch selbst bewohnt; unschädlich ist, wenn er es gemeinsam mit seinen Familienangehörigen oder einem Dritten bewohnt. Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn der Steuerpflichtige es nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Erfasst sind daher auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden.
Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt hingegen nicht vor, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich an einen Dritten überlässt, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen. Nach diesen Grundsätzen schließt die vorübergehende Vermietung einzelner Zimmer einer Wohnung die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken aus, soweit der Mieter die vermieteten Räume – wie im vorliegenden Streitfall - unter Ausschluss des Vermieters nutzt; bei etwaig an den Mieter zur Mitbenutzung überlassenen Räumen – wie beispielsweise Badezimmer und Flur – verbleibt indes eine (geringfügige) Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch den Steuerpflichtigen.
Eine räumliche oder zeitliche Bagatellgrenze für eine unschädliche Vermietung an Dritte räumt der Gesetzgeber diesbezüglich nicht ein, sodass auch eine Fremdnutzung im geringfügigen Umfang schädlich und die Steuerfreistellung insoweit zu versagen ist. Allerdings führt eine teilweise Fremdvermietung einzelner Zimmer auch nach dem Sinn und Zweck der Ausnahmeregelung nicht dazu, dass die Befreiung für die gesamte Wohnung bzw. das gesamte Gebäude entfällt. Maßstab für die Ermittlung des anteilig steuerbaren Veräußerungsgewinns ist sodann das Verhältnis der Wohnflächen zueinander, also die durchgängig zu eigenen Wohnzwecken genutzte zu der vorübergehend zu fremden Wohnzwecken überlassenen Wohnfläche.
Hinweis:
Immobilieneigentümer, die einen Teil ihrer Wohnung selbst nutzen und einen anderen Teil – egal ob nur gelegentlich oder regelmäßig – Fremden zur Nutzung überlassen, laufen Gefahr, bei einer Veräußerung der Wohnung innerhalb der Zehnjahresfrist die begehrte Steuerfreistellung anteilig zu verlieren. Dies sollte beispielsweise bei einer Vermietung über einschlägige Internetplattformen beachtet und dabei die Finanzverwaltung nicht unterschätzt werden. Über solche Plattformen eingestellte Angebote zur Vermietung von Messe- oder Ferienzimmern sind schließlich auch für jeden Finanzbeamten einsehbar!