Berücksichtigung einer Erhaltungsrücklage

Vermietende von Eigentumswohnungen leisten in der Regel als Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft monatliche Wohngeld-Zahlungen. Nach dem Wohnungseigentümergesetz (WEG) muss diese eine angemessene Erhaltungsrücklage – vor der Gesetzesänderung durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16.10.2020 als „Instandhaltungsrückstellung“ bezeichnet - für die Instandhaltung der Immobilie bilden. Ungleich den Vorschüssen für die Betriebs- und Verwaltungskosten, können die Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage nach aktuellem Rechtsstand nicht zum Zahlungszeitpunkt als Werbungskosten berücksichtigt werden, sondern erst, wenn die Rücklagen tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen verausgabt werden.

Das bedeutet für die Praxis, dass in den Wohngeld-Zahlungen enthaltene Zuführungsbeträge zur Erhaltungsrücklage gekürzt werden müssen und die Vermietungseinkünfte erst bei tatsächlicher Verausgabung für Erhaltungsmaßnahmen mindern. Das gilt unabhängig davon, dass die Beiträge zur Erhaltungsrücklage mit der Zahlung beim Wohnungseigentümer abgeflossen sind und ihm nicht mehr zur freien Verfügung stehen. Dieselben Rechtsgrundsätze sind auch in den Fällen der selbstgenutzten Eigentumswohnungen für die Berücksichtigung einer Steuerermäßigung für haushaltsnahe Aufwendungen nach § 35a EStG maßgebend. Die Aufwendungen aus der Erhaltungsrücklage sind ferner nur verteilt auf die gewöhnliche Nutzungsdauer als Absetzung für Abnutzung abziehbar, wenn es sich dabei um größere Anschaffungen oder Maßnahmen, die zu Herstellungskosten führen, handelt. Die zugeführten und noch nicht verbrauchten Rücklagenbeträge spielen zudem im Fall einer Veräußerung der Immobilie eine Rolle – der übertragene Anteil der Erhaltungsrücklage geht auf den Erwerber über und kann daher nicht vom Veräußerer zum Abzug gebracht werden.

In einem Rechtsstreit vertrat ein Vermieter die Ansicht, dass bei vermieteten Eigentumswohnungen die Zuführung zur Erhaltungsrücklage als sofort abzugsfähige Werbungskosten – d.h. nach dem Zu- und Abflussprinzip gemäß § 11 EStG im Zeitpunkt der Zahlung - berücksichtigt werden muss. Er begründete dies damit, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der besagten Reform des WEG zum 01.12.2020 die Rechtsfähigkeit erlangte. Bisher ist diese Rechtsauslegung des „neuen“ WEG noch keine gängige Praxis in der Finanzverwaltung. Der BFH folgte in seinem Urteil vom 14.01.2025 (Az. IX R 19/24) der Vorinstanz (FG Nürnberg Urteil vom 12.03.2024, Az. 1 K 866/23) und lehnt den Werbungskostenabzug für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage bereits im Zeitpunkt des Abflusses ab. Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung liegen damit weiterhin erst vor, wenn aus der Rücklage Mittel zur Zahlung von Erhaltungsaufwendungen entnommen werden. Begründet wird diese Auffassung damit, dass der Werbungskostenabzug einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen des Steuerpflichtigen erfordert. Aus Sicht des BFH ist dieser erst dann gegeben, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Die rechtliche Pflicht eines Wohnungseigentümers, am Aufbau und an der Aufrechterhaltung einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Wohneigentums mitzuwirken, spielt insoweit steuerlich keine Rolle.