Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücksteilung
Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücksteilung
Veräußerungsvorgänge können die Steuerpflicht als sonstige Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften gemäß § 22 i.V.m. § 23 EStG auslösen, selbst wenn diese lediglich bestimmte Wirtschaftsgüter im Privatvermögen betreffen. Die Wirtschaftsgüter, deren Veräußerung zu einem Veräußerungsgewinn oder -verlust führen kann, werden in der zuletzt genannten Vorschrift abschließend aufgezählt. Die Voraussetzung für die Begründung der Steuerpflicht ist die Veräußerung innerhalb bestimmter im Gesetz genannter Fristen.
Bei Grundstücken bzw. den darauf bezogenen Rechten beträgt der steuerlich relevante Zeitraum zwischen der Anschaffung und der Veräußerung zehn Jahre; Gebäude und der zugehörige Grund und Boden, die ausschließlich oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, unterliegen nicht der Besteuerung. Bei anderen Wirtschaftsgütern beträgt der maßgebliche Zeitraum ein Jahr. Gegenstände des täglichen Gebrauchs werden von der Besteuerung grundsätzlich ausgenommen.
Der BFH hat sich mit Urteil vom 26.09.2023 (Az. IX R 14/22) mit der Frage befasst, ob nach der Teilung eines bisher zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundstücks und dem anschließenden Verkauf eines unbebauten Grundstückteils der Tatbestand eines einkommensteuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäfts erfüllt ist. Die Kläger sind Eheleute, welche im Jahr 2014 jeweils zur Hälfte ein Grundstück erwarben. Auf dem Grundstück steht zudem ihr seit 2015 selbst genutztes Wohnhaus. Als im Jahr 2018 in der Nachbarschaft gebaut wurde, haben die Eheleute den Entschluss gefasst, einen Teil ihres Grundstücks als Baufläche zu verkaufen. Im engen zeitlichen Zusammenhang mit Verkaufsgesprächen veranlassten die Kläger die Teilung des Grundstückes in zwei Flurstücke.
Als im Jahr 2019 der unbebaute Grundstückteil verkauft wurde, haben die Kläger keine hieraus resultierenden Einkünfte in ihrer Steuererklärung berücksichtigt. Als Begründung gaben sie an, lediglich einen Teil ihres Gartens von ihrem selbst genutzten Grundstück veräußert zu haben; ihrer Meinung nach lag kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor, da sie auch das ungeteilte Grundstück vor Ablauf der Zehnjahresfrist hätten steuerfrei veräußern können. Dies beurteilte das Finanzamt jedoch anders und setzte im Einkommensteuerbescheid der beiden Steuerpflichtigen einen Veräußerungsgewinn aus dem Grundstücksverkauf fest.
Das Vorgehen des Finanzamts wurde sowohl durch das FG Niedersachsen in Vorinstanz als auch durch den BFH bestätigt. Die Aufteilung des Grundstückes in zwei Flurstücke bewirkte, dass das jeweilige Flurstück eine wirtschaftliche Teilidentität erhielt und demzufolge eigenständig zu betrachten ist. Vom Begriff her kann nur das Wohngebäude zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden; der dazu gehörende Grund und Boden bildet aus steuerlicher Sicht ein separates Wirtschaftsgut. Für das Vorliegen eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundstückes ist nach der Rechtsprechung entscheidend, dass zwischen dem Wohngebäude selbst und dem Grund und Boden, auf dem das Wohngebäude steht, ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang besteht. Nach Auffassung des BFH entfällt dieser Zusammenhang, soweit von dem bisher ungeteilten Wohngrundstück ein (hier unbebauter) Teil zum Zwecke der Veräußerung und Bebauung abgetrennt und zielgerichtet für die Übergabe an einen neuen Erwerber vorbereitet wird.
Der BFH führt in diesem Zusammenhang aus, dass die Teilung des Grundstücks allein noch nicht zu einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft führt, sondern erst der fehlende einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang des neu entstandenen Grundstücks mit dem Wohngebäude. Denn der Zweck der steuerlichen Freistellung ist, die berufliche Mobilität - durch die Besteuerung eines Veräußerungsgewinns bei Verkauf des Wohneigentums - nicht zu behindern.
Im Streitfall ist durch die Teilung des ursprünglichen Grundstücks ein weiteres – zwar teil-identisches - Wirtschaftsgut entstanden, welches durch die Eheleute von vornherein zum Verkauf und nicht zur Eigennutzung bestimmt war. Es ist unerheblich, wie das neue Grundstück vor dessen Abtrennung und Verkauf tatsächlich genutzt wurde. Für die Steuerpflichtigen ist nach Auffassung des BFH daher ein privates Veräußerungsgeschäft aus dem Verkauf des unbebauten Grundstückteils anzunehmen.
Bei Grundstücken bzw. den darauf bezogenen Rechten beträgt der steuerlich relevante Zeitraum zwischen der Anschaffung und der Veräußerung zehn Jahre; Gebäude und der zugehörige Grund und Boden, die ausschließlich oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, unterliegen nicht der Besteuerung. Bei anderen Wirtschaftsgütern beträgt der maßgebliche Zeitraum ein Jahr. Gegenstände des täglichen Gebrauchs werden von der Besteuerung grundsätzlich ausgenommen.
Der BFH hat sich mit Urteil vom 26.09.2023 (Az. IX R 14/22) mit der Frage befasst, ob nach der Teilung eines bisher zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundstücks und dem anschließenden Verkauf eines unbebauten Grundstückteils der Tatbestand eines einkommensteuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäfts erfüllt ist. Die Kläger sind Eheleute, welche im Jahr 2014 jeweils zur Hälfte ein Grundstück erwarben. Auf dem Grundstück steht zudem ihr seit 2015 selbst genutztes Wohnhaus. Als im Jahr 2018 in der Nachbarschaft gebaut wurde, haben die Eheleute den Entschluss gefasst, einen Teil ihres Grundstücks als Baufläche zu verkaufen. Im engen zeitlichen Zusammenhang mit Verkaufsgesprächen veranlassten die Kläger die Teilung des Grundstückes in zwei Flurstücke.
Als im Jahr 2019 der unbebaute Grundstückteil verkauft wurde, haben die Kläger keine hieraus resultierenden Einkünfte in ihrer Steuererklärung berücksichtigt. Als Begründung gaben sie an, lediglich einen Teil ihres Gartens von ihrem selbst genutzten Grundstück veräußert zu haben; ihrer Meinung nach lag kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor, da sie auch das ungeteilte Grundstück vor Ablauf der Zehnjahresfrist hätten steuerfrei veräußern können. Dies beurteilte das Finanzamt jedoch anders und setzte im Einkommensteuerbescheid der beiden Steuerpflichtigen einen Veräußerungsgewinn aus dem Grundstücksverkauf fest.
Das Vorgehen des Finanzamts wurde sowohl durch das FG Niedersachsen in Vorinstanz als auch durch den BFH bestätigt. Die Aufteilung des Grundstückes in zwei Flurstücke bewirkte, dass das jeweilige Flurstück eine wirtschaftliche Teilidentität erhielt und demzufolge eigenständig zu betrachten ist. Vom Begriff her kann nur das Wohngebäude zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden; der dazu gehörende Grund und Boden bildet aus steuerlicher Sicht ein separates Wirtschaftsgut. Für das Vorliegen eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundstückes ist nach der Rechtsprechung entscheidend, dass zwischen dem Wohngebäude selbst und dem Grund und Boden, auf dem das Wohngebäude steht, ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang besteht. Nach Auffassung des BFH entfällt dieser Zusammenhang, soweit von dem bisher ungeteilten Wohngrundstück ein (hier unbebauter) Teil zum Zwecke der Veräußerung und Bebauung abgetrennt und zielgerichtet für die Übergabe an einen neuen Erwerber vorbereitet wird.
Der BFH führt in diesem Zusammenhang aus, dass die Teilung des Grundstücks allein noch nicht zu einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft führt, sondern erst der fehlende einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang des neu entstandenen Grundstücks mit dem Wohngebäude. Denn der Zweck der steuerlichen Freistellung ist, die berufliche Mobilität - durch die Besteuerung eines Veräußerungsgewinns bei Verkauf des Wohneigentums - nicht zu behindern.
Im Streitfall ist durch die Teilung des ursprünglichen Grundstücks ein weiteres – zwar teil-identisches - Wirtschaftsgut entstanden, welches durch die Eheleute von vornherein zum Verkauf und nicht zur Eigennutzung bestimmt war. Es ist unerheblich, wie das neue Grundstück vor dessen Abtrennung und Verkauf tatsächlich genutzt wurde. Für die Steuerpflichtigen ist nach Auffassung des BFH daher ein privates Veräußerungsgeschäft aus dem Verkauf des unbebauten Grundstückteils anzunehmen.
Hinweis:
Der BFH lässt grundsätzlich offen, dass nicht jede Veräußerung eines geteilten Grundstückes zu einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft führt. Aus ertragsteuerlicher Sicht ist es dennoch anzuraten, durch die Wahl des Veräußerungszeitpunkts außerhalb der Zehnjahresfrist den Eintritt des beschriebenen Besteuerungstatbestands zu vermeiden; zumindest räumt der § 23 EStG diese Möglichkeit ein.