Erweiterte Grundstückskürzung und Betriebsverpachtung

Die sog. erweiterte Grundstückskürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG) wird auf Antrag den Unternehmen gewährt, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen bzw. daneben nur dezidiert bestimmte andere Tätigkeiten ausführen. Der auf die Grundstücküberlassung entfallende Gewerbeertrag unterliegt insoweit nicht der Gewerbesteuer. Hintergrund der Vorschrift ist die Gleichstellung von Unternehmen, die aufgrund ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer unterliegen, aber ihre Erträge nahezu ausschließlich aus einer grundbesitzverwaltenden Tätigkeit beziehen, die per se nicht der Gewerbesteuer unterliegen würden. Die Vorschrift erfasst damit hauptsächlich vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften und gewerblich geprägte Personengesellschaften.

Bei einer Betriebsverpachtung wird – sofern das sog. Verpächterwahlrecht nicht anders ausgeübt wurde - eine originär gewerbliche Tätigkeit verrichtet, da nicht nur eigener Grundbesitz, sondern typischerweise auch Vermögen anderer Art verwaltet und genutzt wird. Demzufolge ist die an die bloße Grundbesitzverwaltung anknüpfende erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags in diesen Fällen grundsätzlich nicht anzuwenden. In seinem Urteil vom 30.10.2024 (Az. IV R 19/22) befasste sich der Bundesfinanzhof (BFH) mit der Frage, ob dies auch für eine nunmehr nur noch gewerblich geprägte Personengesellschaft gilt, die für ihre zuvor originär gewerbliche Tätigkeit genutzte Gewerbeflächen nach ihrer Beendigung verpachtet.

Im Streitfall hatte eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG den Betrieb eines Autohauses aufgegeben. Die bislang von ihr selbst genutzten Gewerbeflächen wurden an eine AG vermietet, die den Autohausbetrieb fortführte. Die gesamte Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie sämtliche Maschinen, maschinellen Anlagen und Betriebsvorrichtungen wurden im Zuge des Abschlusses des Mietvertrages an die AG veräußert. Außerdem beauftragte die GmbH & Co. KG diverse Fremdfirmen wie bspw. einen Wach- bzw. Pförtnerdienst. Die Kosten hierfür belastete sie an die AG weiter. Die GmbH & Co. KG beantragte im Rahmen ihrer Gewerbesteuererklärung die erweiterte Grundstückskürzung, welche das Finanzamt nach einer Außenprüfung versagte. Das erstinstanzliche Finanzgericht folgte dem Ansatz des Finanzamts.

Der BFH stellte allerdings klar, dass eine Betriebsverpachtung dann nicht kürzungsschädlich ist, wenn die wesentlichen, dem Betrieb das Gepräge gebenden Betriebsgegenstände vermietet werden und es sich hierbei ausschließlich um eigenen (bebauten) Grundbesitz handelt, wie es vorliegend bei den Räumlichkeiten und Flächen - insbesondere Ausstellungs-, Werkstatt-, Büro- und Lagerflächen sowie PKW-Stellplätze – zum (Weiter-)Betrieb des Autohauses der Fall war. Darüber hinaus wurden aufgrund der zusätzlichen Vereinbarungen weder kürzungsschädlicher Grundbesitz noch Betriebsvorrichtungen an die Mieterin überlassen.

Ferner sind bestimmte Nebentätigkeiten nicht kürzungsschädlich, wenn sie der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes im engeren Sinne dienen und als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und Grundstücksnutzung angesehen werden können. Hierunter fallen in Abhängigkeit von Objektart und -größe bspw. Tätigkeiten zur Bewachung des Objekts, Werbemaßnahmen und die Reinigung von Gemeinschaftsflächen im Vermietungsobjekt. Ausgeschlossen ist die erweiterte Grundstückskürzung erst dann, wenn nach dem Gesamtbild der Verhältnisse besondere Umstände hinzutreten, die der Tätigkeit als Ganzes das Gepräge einer gewerblichen Betätigung geben, hinter der die eigentliche Gebrauchsüberlassung in den Hintergrund tritt.